La industria de la construcción no consigue reponerse en Chile a pesar de que la economía comienza a mostrar indicios de recuperación.
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC), asociación gremial que promueve el desarrollo y fomento de la actividad, estima que la industria continuará con cifras rojas en 2024. La debilidad del crecimiento económico, las dificultades de acceso al crédito, la inflación, la menor inversión y el aumento de los costos de materiales configuran un escenario complejo para las empresas constructoras y el mercado inmobiliario.
Una industria que sigue en retroceso
En 2023, la inversión en este rubro se contrajo un 1% y la estimación de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) es que caiga un 0,4% para el cierre de 2024. La asociación gremial aún no tiene estimaciones de cómo podría venir el siguiente año.
El Producto Interno Bruto (PIB) de Chile subió un 0,2% en 2023, mientras que el Banco Mundial estima que tendría una expansión de 1,8% en 2024 y de 2,3% en 2025.
Cristián Chadwick, académico de la Facultad de Ingeniería y Ciencias de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), señala que el declive está ocasionado por múltiples aspectos, aunque el pilar está en que se trata de un rubro que camina junto al crecimiento económico.
“Es normal que un país que está creciendo fuertemente tenga una construcción robusta, pero sucede lo contrario cuando lo hace de forma lenta y ese es el caso chileno en la última década”, explica a este periódico.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Inversión en construcción durante 2023 | Se contrajo un 1% |
| Estimación de inversión para 2024 | Caída de un 0,4% |
| Crecimiento del PIB en 2023 | 0,2% |
| Estimación de crecimiento del PIB en 2024 | 1,8% |
| Estimación de crecimiento del PIB en 2025 | 2,3% |
| Participación de la construcción en la inversión | Cerca del 60% |
Quiebras, menor inversión y pérdida de empleo
La crisis se ha traducido en más de 1.122 solicitudes de liquidación de empresas constructoras en los últimos nueve años, según datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, un organismo que depende del Ministerio de Economía.
La quiebra de constructoras, que alcanzó la cifra de 137 en 2023, ha venido junto con un enfriamiento de la venta de inmuebles.
La crisis no sólo ha traído como consecuencia el enfriamiento de las ventas de inmuebles y la quiebra de constructoras, sino que ha influido sobre el mercado laboral.
“Se trata de 144.000 empleos menos del potencial del sector. Es decir, estamos en el orden de 704.000 puestos en un área que podría, al menos, llegar a 840.000. Eso nos preocupa mucho”, indica Nicolás León, gerente de estudios y políticas públicas de la CChC.
La desinversión sería una de las razones que más golpea al área, según el gerente de estudios y políticas públicas de la CChC.
“Es importante para nuestro país atender este problema. Hay que considerar que la construcción ejecuta cerca del 60% de la inversión, y eso explica que tiene un efecto en otras industrias. Esto afecta la posibilidad de que el país pueda tener un mayor crecimiento potencial en el largo plazo”.
El menor atractivo para los grandes proyectos
Al bajo crecimiento económico se suman otras trabas para los sectores de la construcción e inmobiliario.
“En la última década, el país ha perdido atractivo para desarrollar grandes proyectos de inversión (domésticos e internacionales), lo que se relaciona con reformas tributarias, inestabilidad política, permisología (procesos burocráticos para obtener autorizaciones) y la falta de estabilidad de los permisos que se obtienen para construir”, comenta León.
Mientras la inversión en este ramo representó alrededor de un 28,5% en términos de PIB en 2012, en la actualidad no supera más del 23%.
En tanto, la presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, ha adelantado que sólo un tercio de las empresas tiene previsto invertir en este negocio en 2024.
En la Cámara Chilena de la Construcción impulsamos el desarrollo del país ayudando a agilizar la obtención de permisos.
La venta de viviendas pierde velocidad
La quiebra de constructoras ha venido junto con un enfriamiento de la venta de inmuebles.
“Ha disminuido la velocidad de las ventas, producto de las dificultades para acceder al financiamiento hipotecario debido al aumento de tasas de interés, las exigencias y la inflación. Esto está provocando que se acumule la oferta de viviendas que, si bien en los últimos meses se mantiene estable, sigue siendo alto”, dice José Ignacio Vicente, director general de la plataforma inmobiliaria Toctoc.com, a EL PAÍS.
Sólo en el Gran Santiago existían unos 68.000 departamentos y 8.123 casas sin vender al cierre de 2023, aunque el máximo histórico de esa oferta se produjo en 2022: 71.805 departamentos sin venta.
Actualmente hay cerca de 400 permisos de edificación para proyectos residenciales que ya fueron aprobados en el país, pero que no han iniciado obras debido a las dificultades del mercado para reducir el elevado stock de viviendas que existe.
Desde Iconstruye manifiestan que el traspaso de los costos a los compradores no será de manera inmediata.
“Hoy en día, el mercado cuenta con un amplio stock de más de 100 mil viviendas disponibles, lo que actúa como un freno natural para que estos costos se reflejen en el consumidor final. Además, al existir la expectativa de que este incremento en los costos sea transitorio, las viviendas ya construidas no deberían sufrir un impacto directo en su valor”, dice Vila.
El financiamiento como factor decisivo
La menor velocidad de las ventas está relacionada con las dificultades para acceder al financiamiento hipotecario debido al aumento de tasas de interés, las exigencias y la inflación.
Para Hermann González, coordinador macroeconómico de Clapes UC, el rubro podría estar acercándose a un punto de inflexión.
“Hay señales de ello. Lo más importante es facilitar el acceso a créditos y que las tasas empiecen a bajar”, acota.
González explica que, aunque los retiros de fondos de pensiones redujeron el mercado de capitales en Chile durante la pandemia, existen señales de aumento incipiente de precios y confianza en algunos sectores.
“A este escenario hay que sumar la influencia de factores externos que buscan dinamizar el sector, como los actuales subsidios a las tasas de interés y el nuevo incentivo, actualmente en trámite, para la eliminación del IVA a las viviendas”, agrega Vila.
La guerra y el aumento de los costos de construcción
La guerra en Medio Oriente suma ya casi tres meses y sus efectos se profundizan cada vez más en distintas industrias.
Al respecto, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ya alertó que los precios de las viviendas podrían verse impactados debido al fuerte incremento de costos que ha experimentado el sector a raíz del conflicto armado.
El gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic, explica que “el alza del petróleo eleva significativamente los costos de construcción de viviendas y lo hace al menos a través de tres canales, como son el costo de transporte, el costo de materiales y el costo de operación en etapas de la faena”.
El primer canal es transversal a todas las industrias, con mayores precios tanto en el transporte local como en los fletes internacionales.
“Por otro lado, hay materiales en que la materia prima se encarece como asfaltos, membranas impermeabilizantes, pinturas, adhesivos, tuberías y ciertos revestimientos. En estos casos el efecto no es solo transporte, sino costo de producción”, afirma.
“Un tercer factor relevante es lo netamente operacional, en particular en etapas iniciales como excavación y fundaciones, en que el costo de operación de la maquinaria es especialmente incidente y en eso el efecto del costo del petróleo es directo”.
El impacto sobre los materiales
En ese contexto, el presidente de la CChC, Alfredo Echavarría, señala que el gremio estima que desde que comenzó la guerra entre EE.UU. más Israel, contra Irán, a finales de febrero, hasta la fecha, los precios de los materiales de la construcción “dan cuenta de un aumento acelerado de 19,4%, cifra que supera el promedio de los últimos años. El aumento afecta a todas las divisiones de la construcción y tiene que ver con las consecuencias del conflicto“.
“Solo como ejemplo, los precios de obras vinculadas a infraestructura han sufrido un incremento mensual anualizado de 26,6%”, puntualiza Echavarría.
Hans Ruber, risk & portfolio associate de Xepelin Chile, sostiene que en marzo hubo una fuerte alteración, donde la construcción buscó acumular stock ante la incertidumbre del conflicto.
Las ventas de materiales crecieron un 7%, sin embargo, los precios se elevaron en mayor proporción, un 14% versus febrero, en el segmento de construcción de viviendas.
Desde Iconstruye, una plataforma de gestión de abastecimiento para la construcción, calculan que para un proyecto “el impacto de costos de construcción puede fluctuar entre un 5% y un 16,6%, dependiendo del tipo de obra, su nivel de avance y la intensidad de uso de materiales y combustibles”, según su gerente general, Ignacio Vila.
“Los elementos más golpeados son aquellos donde el petróleo es materia prima directa o tiene una fuerte incidencia en su fabricación y transporte. Ejemplos concretos de estos materiales son el asfalto, el hormigón y la pintura, los cuales están sufriendo y pueden seguir sufriendo alzas importantes”, indica Vila.
La CChC añade también productos como tuberías plásticas y de PVC, membranas impermeabilizantes y otros, pues aseguran que el aumento ha sido transversal.
| Elemento o indicador | Variación o impacto |
|---|---|
| Precios de los materiales de construcción | Aumento acelerado de 19,4% |
| Precios de obras vinculadas a infraestructura | Incremento mensual anualizado de 26,6% |
| Ventas de materiales en marzo | Crecieron un 7% |
| Precios de materiales frente a febrero | Se elevaron un 14% |
| Impacto de costos de construcción por proyecto | Entre un 5% y un 16,6% |
| Alza normal de los materiales | Entre 6% y 9% |
Escenarios según el precio del petróleo
Iconstruye proyecta que, de mantenerse un valor del petróleo WTI en torno a US$100 el barril, los costos de los materiales más que duplicarían el alza normal (entre 6% y 9%), que es de 3%, coherente con el IPC.
Pero de superar los US$150 el barril “el impacto sería mucho mayor, ubicándose el alza de los insumos de construcción entre un 11% y un 16% anual”.
| Escenario del petróleo WTI | Alza de los insumos de construcción |
|---|---|
| En torno a US$100 el barril | Los costos más que duplicarían el alza normal |
| Más de US$150 el barril | Entre un 11% y un 16% anual |
¿Puede afectar el precio de las viviendas?
“Las alzas de costos de los distintos materiales y elementos utilizados en la construcción de viviendas evidentemente terminan traspasándose a precio. En el escenario actual, y considerando los incrementos acumulados en los últimos años -producto de aumentos tributarios, mayores exigencias regulatorias y el alza en el valor de los terrenos-, la situación sigue siendo compleja”, asegura el presidente de la CChC.
En todo caso, desde Iconstruye manifiestan que el traspaso no será de manera inmediata.
“Hoy en día, el mercado cuenta con un amplio stock de más de 100 mil viviendas disponibles, lo que actúa como un freno natural para que estos costos se reflejen en el consumidor final. Además, al existir la expectativa de que este incremento en los costos sea transitorio, las viviendas ya construidas no deberían sufrir un impacto directo en su valor”, dice Vila.
Actualmente hay cerca de 400 permisos de edificación para proyectos residenciales que ya fueron aprobados en el país, pero que no han iniciado obras debido a las dificultades del mercado para reducir el elevado stock de viviendas que existe.
Vila asegura que de momento no se están retrasando proyectos a raíz del alza de los costos.
Eso sí, el gerente general de Iconstruye señala que si la incertidumbre se mantiene por los próximos tres meses, podría comenzar a frenar las decisiones de inversión.
Las respuestas que analiza el Gobierno
Esta situación ha empujado al Gobierno de Gabriel Boric a analizar la posibilidad de que el Estado compre viviendas y prorrogar por un año la vigencia de permisos de edificación que caducan en 2024 para impulsar a la alicaída industria.
Los actuales subsidios a las tasas de interés y el nuevo incentivo, actualmente en trámite, para la eliminación del IVA a las viviendas también buscan dinamizar el sector.
En la Cámara Chilena de la Construcción impulsamos el desarrollo del país ayudando a agilizar la obtención de permisos.
La relación entre la construcción y el crecimiento económico
La construcción ejecuta cerca del 60% de la inversión, por lo que sus dificultades tienen efectos sobre otras industrias.
“Esto afecta la posibilidad de que el país pueda tener un mayor crecimiento potencial en el largo plazo”.
Mientras la inversión en este ramo representó alrededor de un 28,5% en términos de PIB en 2012, en la actualidad no supera más del 23%.
La presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, ha adelantado que sólo un tercio de las empresas tiene previsto invertir en este negocio en 2024.
Para Hermann González, coordinador macroeconómico de Clapes UC, el rubro podría estar acercándose a un punto de inflexión.
“Hay señales de ello. Lo más importante es facilitar el acceso a créditos y que las tasas empiecen a bajar”, acota.
González explica que, aunque los retiros de fondos de pensiones redujeron el mercado de capitales en Chile durante la pandemia, existen señales de aumento incipiente de precios y confianza en algunos sectores.
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