La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, conocida por sus siglas OGUC, es el reglamento que establece las reglas para todo lo que tenga que ver con construcción y urbanización en Chile.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones es el reglamento que desarrolla la Ley General de Urbanismo y Construcciones en Chile.
La OGUC forma parte del sistema normativo que regula el desarrollo urbano y las actividades de construcción en Chile. La LGUC (DFL 458) es la Ley marco dictada por el Congreso Nacional, mientras que la OGUC es su reglamento.
Qué regula la OGUC en la práctica
En la práctica, la OGUC establece el marco normativo que regula numerosos procedimientos relacionados con el desarrollo urbano y la actividad constructiva.
- Procedimientos administrativos: regula la tramitación de permisos de edificación, permisos de urbanización y recepciones de obras ante las Direcciones de Obras Municipales.
- La OGUC regula la altura máxima de las construcciones y las distancias que deben mantenerse con respecto a los deslindes y las construcciones vecinas.
- Dependiendo del tipo y tamaño de la construcción, la norma exige un número mínimo de estacionamientos.
- La OGUC establece requisitos mínimos de iluminación natural, ventilación, altura de pisos y dimensiones de recintos.
Estos índices determinan cuánto puedes construir en un terreno.
Las normas de construcción en Chile existen por una razón fundamental: proteger a las personas.
Chile es un país sísmico, con un territorio diverso que va desde el desierto hasta la Patagonia.
Las Direcciones de Obras Municipales (DOM) son las encargadas de fiscalizar el cumplimiento de la OGUC.
Construir sin permiso o sin respetar la OGUC puede resultar en multas, paralización de obras e incluso la demolición de lo construido.
Puedes enfrentar problemas para regularizar la propiedad, obtener financiamiento bancario o venderla en el futuro.
Relación entre la OGUC, la LGUC y los instrumentos territoriales
La OGUC complementa a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que es la norma legal de mayor rango en esta materia.
La OGUC forma parte del sistema normativo que regula el desarrollo urbano y las actividades de construcción en Chile.
Además de la OGUC, cada municipio tiene su propio Plan Regulador Comunal, que puede establecer normas adicionales o más restrictivas para su territorio.
El proceso de Planificación Urbana orientará o regulará, según el caso, el desarrollo de los centros urbanos a través de los Instrumentos de Planificación Territorial que se señalan en este Capítulo.
Las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza priman sobre las disposiciones contempladas en los Instrumentos de Planificación Territorial que traten las mismas materias.
En aquellas zonas urbanas que no estén normadas por un Plan Regulador Comunal o un Plan Seccional, situación aplicable en los casos regulados únicamente por un límite urbano, aplicarán las normas supletorias contenidas en el artículo 28 quinquies de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Las redes de distribución, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entenderán siempre admitidos y se sujetarán a las disposiciones que establezcan los organismos competentes.
El tipo de uso Espacio Público se refiere al sistema vial, a las plazas, parques y áreas verdes públicas, en su calidad de bienes nacionales de uso público.
Cómo se organiza y dónde consultar la OGUC
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones se encuentra organizada de forma jerárquica para facilitar la localización de sus normas.
En primer lugar, se divide en títulos, que agrupan grandes materias relacionadas con el urbanismo y la construcción.
Cada título contiene capítulos que desarrollan aspectos específicos de esas materias.
Dentro de cada capítulo se encuentran los artículos, que constituyen la unidad básica de la norma y donde se establecen las disposiciones reglamentarias aplicables.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones puede consultarse a través de distintas fuentes oficiales.
La OGUC está disponible de forma pública en el sitio web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) y en la Biblioteca del Congreso Nacional.
Consulta la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) de Chile actualizada al día.
Normas urbanísticas que deben revisarse antes de construir
Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente.
Usos de suelo, equipamiento e infraestructura
Equipamiento: para los efectos de la aplicación de los Instrumentos de Planificación Territorial, se distinguirán cuatro escalas de equipamiento, divididas según su carga de ocupación y ubicación respecto de la categoría de la vía que enfrentan.
Las actividades productivas señaladas en el inciso anterior pueden ser calificadas como inofensivas, molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretaría Regional Ministerial de Salud correspondiente.
Cuando esta unidad sobrepase los 500.000 habitantes, le corresponderá la categoría de área metropolitana para los efectos de su planificación.
La clasificación de la red vial pública, mediante la definición de las vías expresas y troncales, así como su asimilación, de conformidad con el inciso segundo del artículo 2.3.1.
La definición de las áreas de riesgo o zonas no edificables de nivel intercomunal, de conformidad al artículo 2.1.17.
El reconocimiento de áreas de protección de recursos de valor natural y patrimonial cultural, de conformidad al artículo 2.1.18.
Adosamientos y altura interior
Según el Artículo 2.6.2 de la OGUC, los adosamientos permiten edificar en el deslinde hasta una altura máxima de 3,50 metros o 6,00 metros en techos inclinados y con una longitud máxima del 40% del deslinde común.
De acuerdo al Artículo 4.1.1 de la OGUC, la altura libre mínima entre piso terminado y cielo en recintos habitables, como dormitorios, estar, comedor y cocina, es de 2,30 metros.
Vigencia del permiso de edificación e inicio de las obras
El marco normativo para la vigencia del Permiso de Edificación se encuentra regulado en el art. 1.4.17. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC):
“Artículo 1.4.17. El permiso caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.”
La aplicación de esta regla exige distinguir entre los trabajos preliminares y las actividades que constituyen efectivamente el inicio de la obra aprobada.
Trazados del proyecto
Al momento de iniciar las obras se sugiere dejar constancia en libro de obras y registro fotográfico notarial, fechado, y de acuerdo a las indicaciones que se describen a continuación, dando además aviso mediante comunicación formal a la Dirección de Obras municipales.
Se recomienda tener presente que Dictámenes de la CGR, entre ellos el Nº25188 del año 2.018 han indicado que “no existen elementos de interpretación que permitan fragmentar la ejecución de los trazados …” por lo que la ejecución de éstos debe ser de la totalidad del proyecto, aun cuando este sea por etapas.
Este criterio ha sido desestimado por los tribunales de justicia en fallos recientes, pero de todas formas se recomienda considerarlo.
Excavaciones que permiten acreditar el inicio
Por su parte, se debe tener presente la reciente sentencia de la Corte Suprema (Rol 29.945-2018), la cual dispone que “las excavaciones vinculadas a las obras preliminares - normadas en el artículo 5.1.3 del mencionado cuerpo legal, son distintas a las excavaciones reguladas en la primera norma” (1.4.17. de la OGUC).
De esto puede desprenderse que la facultad para ejecutar los trazados y excavaciones deriva del propio permiso de edificación, por lo que en rigor no sería necesario solicitar su aprobación mediante la presentación de expediente de “Obras preliminares”.
Para las obras que se deben adjuntar “los antecedentes respectivos”, se consideran las siguientes: demoliciones, instalaciones de faenas, grúas y similares; y no precisamente a excavaciones.
Por lo tanto -y a pesar de que algunas Direcciones de Obras lo exigen- nos parece que no es requisito solicitar el permiso de obras preliminares para ejecutar las excavaciones, por cuanto estas están vinculadas al permiso de edificación y no al eventual permiso de obras preliminares.
Así, y como su nombre lo indica, son obras preliminares, o preparatorias, y no configurarían los supuestos del art. 1.4.17. para dar una obra por iniciada.
Por último, y si bien el Nº 3 del art. 5.1.3. de la OGUC habla de excavaciones, debemos señalar que se refiere precisamente a aquellas vinculadas a obras preliminares o preparatorias, y no a aquellas excavaciones necesarias para dar inicio a la obra propiamente tal.
De lo anterior, recomendamos que el acto de “comenzadas las excavaciones” corresponda a excavaciones de la obra propiamente tal de construcción, y no solo a meros movimientos de tierras superficiales o puntuales.
A pesar de que la norma no establece una manera de cuantificar lo que debe entenderse como “inicio de excavaciones” debe estarse al principio de proporcionalidad entre estas y el proyecto aprobado en el respectivo permiso de edificación.
Obligaciones de seguridad y control durante las excavaciones
Por último, considerar las indicaciones del art. 5.8.11 de la OGUC con relación a las excavaciones, como en los casos adyacentes a la vía pública, dar cuenta a las empresas distribuidoras de gas, de electricidad, de agua potable, de alcantarillado, de teléfonos y demás que tengan servicios subterráneos, de los trabajos que va a ejecutar, a fin de que éstas tomen las precauciones necesarias para evitar entorpecimientos en sus servicios, o cuando las excavaciones alcancen un nivel igual o inferior al de los cimientos de las propiedades vecinas.
Además se deberá mantener en Obra las “Medidas de Gestión y control de calidad”, conforme a lo indicado en el art. 143 de la LGUC, e implementarlas de acuerdo a lo indicado en el art. 5.8.3 de su Ordenanza.
También se deberá ejecutar cierro provisorio, conforme a las características establecidas en el art. 5.8.3 de la OGUC.
Designación del constructor y de otros profesionales
Constructor responsable
Si el Permiso de Edificación fue aprobado sin constructor a cargo, el Art. 1.2.1 inciso 2º de la OGUC indica: “Si al momento de solicitarse los permisos no se ha designado al profesional competente responsable de la ejecución de la construcción, deberá acreditarse tal calidad ante la Dirección de Obras Municipales, antes de iniciar las obras.”
La designación del constructor se hará mediante carta dirigida al Director de Obras Municipales, suscrita por propietario, Representante de Constructora y Profesional a cargo, adjuntando patente de la Constructora y certificado de título o patente profesional del constructor, fotocopia del permiso de Edificación.
En el caso de tener asignado al constructor, verificar que continúe el mismo como responsable de la construcción o de lo contrario informar su cambio.
Inspector técnico de obra
Para los proyectos de uso público, es decir con destino de “equipamiento”, como oficinas y comercio, además se debe designar un Inspector técnico de obra (ITO), conforme a lo indicado en los incisos cuarto al sexto del art. 143 de la LGUC.
Evaluación ambiental y permisos complementarios
Confirmar que se haya obtenido la Calificación favorable de la DIA., en el caso que califique, la cual sería requisito previo a dar inicio a las obras.
Aplica Circular D.D.U. 156 de fecha 21-11-05: las Direcciones de Obras Municipales deben requerir la calificación ambiental favorable solo en forma previa a la Recepción definitiva de las obras, por cuanto la solicitud y otorgamiento del permiso no significa obligadamente su construcción inmediata.
Sin perjuicio de esto, en el caso de requerir DIA, se debe contar con su calificación favorable antes de iniciar las obras.
Confirmar que se haya presentado los respectivos Permisos complementarios a la construcción.
Cuándo solicitar un permiso de obras preliminares
Tal como se indicó anteriormente, las excavaciones señaladas en el Nº 3 del art. 5.1.3. se refieren a aquellas vinculadas a obras preparatorias y no a las que derivan del permiso de edificación propiamente tal.
En relación a ello, se debe tener presente que para que estas obras, como instalación de faenas, de grúas y similares, sean incluidas en el permiso de edificación, deben adjuntarse “los antecedentes respectivos”.
Así, y si no se acompañaron estos antecedentes a la solicitud de permiso, deberá solicitarse su autorización mediante un permiso de obras preliminares.
Por lo anterior se debe verificar que se haya solicitado las respectivas “Obras Preliminares” proporcionales a la construcción del proyecto y que sean necesarias para dar inicio a la obra, conforme a lo indicado en el art. 5.1.17 de la OGUC.
Antecedentes para la solicitud
El propietario deberá solicitar autorización a la Dirección de Obras Municipales, acompañando una declaración de dominio del inmueble, fotocopia de la solicitud de permiso previamente ingresada y los antecedentes que en cada caso se señalan.
| Tipo de trabajo | Antecedentes indicados |
|---|---|
| Instalación de faenas, conexiones provisorias, cierros, andamios, canchas, instalaciones para confección de hormigón, bodegas y oficinas de obra | Se adjuntará un plano de planta de las instalaciones que ilustre el emplazamiento de las construcciones provisorias y sus accesos, con indicación del área de carga y descarga de materiales. |
| Instalación de grúa | Se adjuntará un plano de emplazamiento, indicando los radios de giro de operación de la grúa y una carta de responsabilidad del profesional o empresa encargada de su montaje y operación, señalando las Normas Técnicas que regularán la actividad. |
| Ejecución de excavaciones, entibaciones y socalzados | Se adjuntará un plano de las excavaciones, con indicación de las condiciones de medianería y las medidas contempladas para resguardar la seguridad de los terrenos y edificaciones vecinas, si fuera el caso. |
Sólo las entibaciones y socalzados requieren ser firmadas por un arquitecto o ingeniero.
Los demás planos pueden ser suscritos indistintamente por el arquitecto, el ingeniero o el constructor.
Libro de Obras y documentación que debe mantenerse en el lugar
Comenzar el Libro de obra que se ajuste a la normativa vigente y que se encuentren los antecedentes que se debe mantener en la obra de acuerdo a las siguientes referencias normativas.
Será responsabilidad del constructor de la obra, mantener en ella en forma permanente y debidamente actualizado, un Libro de Obras conformado por hojas originales y dos copias de cada una, todas con numeración correlativa.
Desde el inicio de la obra, el constructor a cargo deberá mantener en la misma el Libro de Obras a que se refiere el artículo 1.2.7. de esta Ordenanza y disponer de las medidas de gestión y control de calidad a que se refiere el artículo 1.2.9.
Ambos documentos deberán presentarse ante la Dirección de Obras Municipales al momento de la recepción de las obras.
El constructor y el inspector técnico, en su caso, deberán suscribir el Libro de Obras al dar inicio a los trabajos de construcción del proyecto.
Por último se deberá mantener los antecedentes indicados en el Art. 5.1.16. incisos segundo y tercero de la OGUC desde el inicio de obra.
El cartón identificatorio del permiso señalado en el inciso anterior deberá ubicarse, debidamente protegido, en lugar visible en el frente de la obra.
Será responsabilidad del constructor mantener en el lugar de la obra, durante todo el tiempo de ejecución de ésta, a disposición de los profesionales competentes y de los inspectores de la Dirección de Obras Municipales, un legajo completo de antecedentes, la copia de la boleta de permiso, el Libro de Obras y el documento en que conste la formulación de las medidas de gestión y control de calidad que se adoptarán durante la construcción de la obra.
Cambio de propietario durante la ejecución
Informar a la DOM. el cambio de propietario si lo hubiere.
En el caso que el propietario cambie, se debe informar y concurrir a la DOM. a suscribir el Permiso de Edificación, siguiendo el procedimiento indicado en el Art. 5.1.20 de la OGUC.
“Si durante la tramitación de una solicitud ante la Dirección de Obras Municipales o durante la ejecución de una obra, ésta cambiare de propietario, el nuevo propietario deberá concurrir a la Dirección de Obras Municipales para suscribir el permiso correspondiente, dentro del plazo de 15 días, contados desde la fecha de la inscripción de dominio a nombre del nuevo titular.
En caso que el nuevo titular del dominio sea una comunidad, se requerirá el consentimiento de todos los comuneros para la solicitud del permiso de que trata este inciso.”
Escritura pública y contrato de construcción
Confirmar que Permiso de Edificación, solo en el caso de vivienda económica acogida al DFL 2 /59, se haya reducido a Escritura pública y contar con contrato de Construcción, sobre el cual se haya facturado anticipo y estados de pago de la obra.
Confirmar, en el caso que el Permiso de Edificación considere vivienda económica, es decir acogida al DFL. Nº2 /59, que el permiso de Edificación y sus modificaciones se encuentren reducidos a escritura pública.
Que exista un Contrato de construcción, idealmente también reducido a Escritura pública, y respectiva facturación concordante con el Permiso de edificación.
Aplicación del artículo 166 de la LGUC y del artículo 5.1.4 2A de la OGUC
Al analizar el régimen excepcional del artículo 166 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, surge una pregunta relevante: ¿cuál es la norma que regula su procedimiento simplificado?
El propio artículo 166 de la LGUC remite a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en adelante, OGUC, para establecer la tramitación administrativa aplicable.
Alcance del artículo 166 de la LGUC
El artículo 166 de la LGUC establece un régimen de excepción permanente aplicable a permisos de ampliación en determinadas tipologías de viviendas.
En cuanto a su alcance, la norma beneficia a:
- Viviendas sociales.
- Viviendas progresivas.
- Infraestructuras sanitarias.
- Viviendas cuya tasación de construcción no supere las 520 UF, calculadas conforme a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Desde el punto de vista de las normas urbanísticas, el artículo limita las disposiciones aplicables exclusivamente a aquellas referidas a uso de suelo, áreas de riesgo o protección y declaratorias de utilidad pública.
En consecuencia, quedan excluidas otras normas urbanísticas como rasantes, distanciamientos o coeficientes de ocupación.
En materia de normas técnicas, exige el cumplimiento de normas de habitabilidad, seguridad, estabilidad estructural así como de instalaciones interiores.
Asimismo, dispone que estos permisos se tramitarán conforme a un procedimiento simplificado que deberá establecer la Ordenanza General (OGUC).
En cuanto a derechos municipales, fija una rebaja exacta del 50%, lo que constituye una determinación legal expresa.
El artículo 166 de la LGUC, por tanto, es una norma de rango legal que define un régimen excepcional de ampliación simplificada, con un alcance determinado y límites precisos.
Adicionalmente, establece que sus disposiciones son aplicables a edificaciones de cualquier destino construidas con anterioridad al 31 de julio de 1959.
Contenido del artículo 5.1.4 2A de la OGUC
El artículo 5.1.4 2A de la OGUC es una disposición normativa que reglamenta el mandato contenido en el artículo 166 de la LGUC con el fin de obtener el permiso correspondiente ante la Dirección de Obras Municipales.
Regula el procedimiento administrativo simplificado mediante el permiso de obra menor de ampliación de vivienda social y otras tipologías acogidas al artículo 166.
Jerarquía normativa
Desde el punto de vista jurídico, el artículo 166 de la LGUC es una norma legal, mientras que el artículo 5.1.4 2A de la OGUC es una norma reglamentaria.
En el sistema normativo chileno rige el principio de jerarquía normativa, conforme al cual el reglamento no puede contradecir ni alterar el contenido de la ley.
En caso de contradicción, prevalece la ley.
Este principio resulta relevante frente a tensiones como:
- La redacción sobre derechos municipales.
- La referencia restringida a determinadas tipologías en el texto reglamentario.
- La actualización pendiente en la OGUC respecto del profesional competente tras pronunciamientos administrativos de Contraloría.
En este contexto, el artículo 5.1.4 2A de la OGUC debe interpretarse conforme al artículo 166 de la LGUC, sin poder restringir el alcance del régimen excepcional que la ley establece.
Errores frecuentes al aplicar el procedimiento
- Creer que el beneficio aplica exclusivamente a vivienda social, excluyendo otras tipologías contempladas en el artículo 166 de la LGUC.
- Denominar como “vivienda económica” a la tipología de viviendas hasta 520 UF, cuando el artículo 166 de la LGUC solo exige un límite de tasación y no una calificación de vivienda económica.
- Superar el límite de 140 m² y pretender usar este procedimiento de ampliación simplificada.
- No justificar la tipología de la vivienda que se amplía.
- Confundir la tasación de construcción determinada conforme a la tabla de costos unitarios del MINVU con el avalúo fiscal o con una tasación comercial, para efectos de verificar el límite de 520 UF.
- Solicitar, por parte de la DOM, el cumplimiento de normas urbanísticas no contempladas en el artículo 166 de la LGUC.
Estos errores pueden cambiar completamente la forma de preparar el expediente o de responder una observación municipal.
Secuencia práctica para iniciar una obra conforme a la OGUC
- Verificar que el Permiso de Edificación se encuentre vigente y que no hayan transcurrido tres años sin iniciar las obras o con las obras paralizadas durante el mismo lapso.
- Revisar que los trazados correspondan al proyecto aprobado y considerar la ejecución de la totalidad del proyecto, aun cuando éste se ejecute por etapas.
- Ejecutar excavaciones de la obra propiamente tal de construcción, evitando que el inicio se limite a meros movimientos de tierras superficiales o puntuales.
- Dejar constancia del inicio en el Libro de Obras.
- Realizar un registro fotográfico notarial fechado.
- Dar aviso mediante comunicación formal a la Dirección de Obras Municipales.
- Designar al constructor responsable antes del inicio cuando no haya sido designado al solicitar el permiso.
- Designar un Inspector técnico de obra cuando corresponda por el destino de equipamiento o uso público.
- Confirmar la calificación ambiental favorable de la DIA cuando el proyecto la requiera.
- Solicitar los permisos de obras preliminares cuando se trate de instalaciones de faenas, grúas, demoliciones u otras obras cuyos antecedentes no fueron incorporados al Permiso de Edificación.
- Mantener el Libro de Obras, las medidas de gestión y control de calidad y el legajo completo de antecedentes en la obra.
- Instalar el cartón identificatorio del permiso en un lugar visible y debidamente protegido frente a la obra.
- Informar a la DOM cualquier cambio de propietario dentro del plazo aplicable.
- Verificar la existencia del contrato de construcción y la facturación concordante con el Permiso de Edificación.